При выборе компании-застройщика ориентируйтесь на рейтинги, читайте аналитику по недвижимости, приглядывайтесь к объектам на улицах города — на них всегда висят рекламные «растяжки» с названием компании, и, если дом многие месяцы буксует на уровне третьего этажа, тут есть над чем подумать. Еще один момент: специалисты советуют узнавать в компании, застраховано ли строительство (от стихийных бедствий, например, или отдельно стройматериалы, ответственность перед третьими лицами: при точечной застройке велик риск задеть близлежащие дома или прохожих). Все это говорит о серьезности намерений застройщика: в случае непредвиденных обстоятельств без средств к существованию (и средств на продолжение начатого строительства) компания не останется.

Но и эти многие знания не гарантируют, что квартиру вы получите. Страхование от «недостроя» такую гарантию дает: ваши инвестиционные средства останутся при вас в любом случае, даже если застройщик объявит себя банкротом. Звучит заманчиво? А как дело обстоит на практике?

ДОЛЕВАЯ ОБОРОНА

Страховой случай

Собственно, риск один - дом не достроят в срок. Причины могут быть разные: банкротство компании, форс-мажорные обстоятельства, они же стихийные бедствия, умышленные криминальные действия застройщика. Защищаете вы не квартиру, а свои инвестиции, то есть те деньги, которые вы изначально вложили в жилье. В страховом договоре вы можете записать всю сумму, потраченную на покупку квартиры, или ее часть. Больше нельзя. Допустим, вы вложили в квартиру $70 000. Это максимум, который вы можете получить в случае, если дом не достроят. Чем меньше денег вы страхуете, тем дешевле полис. Отдельно можно застраховаться от риска вселиться в квартиру, непригодную для жизни, без сантехники и пола, - если, например, по договору застройщик обещает сдать квартиры с отделкой.

Цена

Дорого, что и говорить. Страховщик запросит 1-1,5% от суммы, которую вы хотите получить, если до окончания строительства остался год. 2-2,5% - если два года. 3-3,5% - если вы приобрели квартиру на стадии закладки фундамента. До сдачи дома остался год, и вы покупаете в нем квартиру стоимостью $170 000? Страховка обойдется примерно в $2 500. Дом сдадут через два года, квартира стоит $120 000? Будьте готовы «разориться» на $6 000.

И это только базовые тарифы. Чем выше риск, тем дороже вам обойдется страховка. На стоимость полиса влияют и грамотность оформления документов, и результаты экспертизы, которую проводит страховая компания, - если есть хоть малейшее подозрение, что застройщик на руку не чист, страховщик или откажется от «ведения дела», или повысит ставку. Экспертиза длится около пяти дней с того момента, как вы подали документы.

Бумаги

Заключить страховой договор вы можете в любое время - даже до подписания инвестиционного договора. В страховой компании вам подберут программу, расскажут о возможных рисках и способах компенсации ущерба. Однако получить на руки полис вы сможете только после заключения договора с застройщиком. В страховую вам нужно принести:

• постановление о выделении земельного участка под строительство объекта;
• постановление о разрешении строительства объекта;
• договор аренды земельного участка под строительство объекта;
• инвестиционный договор, заключенный между вами и застройщиком.

Это основной пакет документов. Копии постановлений вы вправе попросить у застройщика. Страховая проверяет бумаги, вы несете ваши денежки - и после этого получаете на руки полис. Заключается он на оставшийся срок строительства дома и действует вплоть до наступления страхового случая.

Компенсация

Итак, случилось страшное. Часы пробили полночь, а дом как был бесформенной грудой железобетона, так ею и остался. Что вы делаете в первую очередь? Пишете заявление в строительную компанию с требованием вернуть вам вложенные в строительство деньги. Ни ответа ни привета? Идете в страховую и жалуетесь. Если застройщик объявил себя банкротом, вам придется приложить к основному пакету документов постановление суда.

После того как страховщик рассмотрит заявление, вам выплатят страховое возмещение, сразу все в полном объеме. Радость бытия омрачают два факта: заявление рассматривают долго. Проверяют и перепроверяют. Вы нервничаете. Моральный ущерб при этом не компенсируют. Второй факт еще неприятнее будет. Вы страхуете не квартиру, а вложенные в нее деньги. Соответственно, рост цен на жилье в полисе учитывать не будут. Ирония в том, что вы получите деньги, на которые 2-3 года назад купили бы квартиру, а сегодня не сможете позволить себе даже кладовку на первом этаже. Разумеется, это лучше, чем ничего, но реально вложения обесцениваются.

И БАНКИ СЫТЫ, И ЗАЕМЩИКИ ЦЕЛЫ

Застраховать от «недостроя» можно и квартиру, купленную по ипотеке. Скорее всего, банк предложит вам обратиться к страховщику, с которым работает и у которого вы должны будете застраховать жизнь и трудоспособность. При этом компания, рекомендованная банком, может не заниматься подобным видом страхования.

Поговорите с представителем банка - возможно, вам откажут в ипотечном кредите, если вы заключите договор с другой страховой компанией. Если дом не достроили в срок, обратитесь в банк, затем - в страховую компанию. После рассмотрения заявления вам выплатят компенсацию (например, первоначальный взнос и уплаченные проценты - в зависимости от условий договора), а с основной суммой кредита банк и застройщик разбираются уже сами.

На практике таких случаев пока не было - возможно, потому что банки кредитуют новостройки проверенных компаний и считают дополнительную страховку «на всякий случай» лишней.

ГЛАС НАРОДА

Светлана, 38 лет: «Страховка внушает чувство уверенности. Но я понимала, что в случае чего получу совсем не те деньги, которые вложила.

При этом меня смущала перспектива самой собирать все документы, подтверждающие, что строительство заморожено или застройщик оказался банкротом. Все-таки, если до этого дойдет, я найму агента. На сбор документов в компании, с которой я заключила договор, отводится всего 30 дней. Когда я спросила: а что, если не успею? - представитель компании неопределенно хмыкнул. Учитывая график работы госучреждений, мне придется брать на этот месяц отпуск, чтобы все успеть.

Конечно, агент - это дополнительные расходы, но по крайней мере я буду знать, что сделала все от меня зависящее».

Андрей, 36 лет: «Квартиру я застраховал на всякий случай. Однако случилось так, что дом к сроку не сдали. Первая мысль была: порву на ластики! Решил на следующий же день рвануть в страховую и требовать возмещения ущерба. Пока снова не произошел скачок цен на рынке. Однако друзья посоветовали не спешить - их дом тоже не сдали в срок, но все-таки достроили. А если получить возмещение, переиграть уже ничего нельзя: после выплаты квартира отойдет страховой компании.

Ходил недавно на объект, осматривал, что-то там все-таки происходит. В офисе застройщика темные окна, на звонки они не отвечают, но тем не менее уже до крыши строители добрались. Думаю, что они таки достроят этот дом, и тогда у меня будет реальная квартира, а не несчастные $50 000, которые я получил бы в качестве возмещения и с которыми сейчас могу разве что влезть в ипотеку на 15 лет».

Игорь, 42 года: «Можете считать меня параноиком, но у меня в квартире застраховано все: от стен до сантехники. Я долго жил в Европе, набрался тамошнего опыта и считаю правильным страховать все, за что возьмется страховая компания. Платить страховщику «на всякий случай» меня не смущает. Мысль о том, что все мое имущество может пострадать от потопа, пожара, воров, внушает больший ужас, чем ежегодные взносы страховщику.